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トラブル事例&解決事例

借地権売買。
そのトラブル事例と解決事例をご紹介します。


こじれパターン ①

北区  Aさんの場合

借地権に精通してない不動産仲介業者2社に相次いで依頼し、交渉が頓挫。
現在は交渉も中断のまま。

借地の処分についての交渉を一般の不動産仲介会社に依頼。
仲介会社は、地主さんの意向を考慮することなく借地人側の要望を事務的に伝えるのみで、当然ながら地主さんからは無回答。

次に大手不動産仲介会社に依頼、建築会社をはじめ数社が買主として名乗りを上げたものの、仲介会社は肝心の地主さんへの面談を怠っており、時間ばかりが過ぎ、結局は交渉は途中で頓挫。

これ以上の交渉は、地主さんとのしこりを増やすだけと判断。現在は、交渉も中断しています。

借地権は、その複雑さや信頼関係の構築までに膨大な労力がかかり、一般的な仲介会社が扱えるものではありません。長年にわたる双方の感情や意見をきちんと調整しながら、慎重に交渉や商談を進めていくのが借地交渉に関するポイントと言えます。

住友林業レジデンシャルでは、交渉内容によっては感情のもつれに発展する前にあえて商談をストップする判断もさせていただいております。

こじれパターン ②

世田谷区  Bさんの場合

借地権が不得意な不動産会社に相談。
あやうく借地契約の解除という最悪の事態に。

城南エリア、駅3分。
好立地ながら相続人もないことから借地権の売却を検討。

親戚の不動産会社に相談したところ借地権割合から8,000万円で売却可能とのことで地主さんと交渉。
3,000万円なら買い戻すとの回答をいただくも、金額に不満な親戚の不動産会社は、ならばと半年間の地代支払い拒否を画策。

これがこじれの原因となり、以降、門前払いは当然ながら地代の不払いを理由に借地契約解除の催告を受ける事態に。

困ったBさんは、住友林業レジデンシャルに相談。
地代不払いの即刻中止と謝罪を行い、契約解除という最悪の結果を回避。

あらためて当社から地主さんへ借地権購入の挨拶を行ったところ、地主さんもじつは借地権の買戻しを希望していることが判明。

当社が間に立ち、地主さん・借地人さんの双方に折り合う金額にて契約を締結しました。

こじれパターン ③

目黒区  Cさんの場合

借地権は更地の6割の価格で売れる!?
そんな誤解が、売れるはずの借地権を塩漬けに。

借地人さんから借地権を売却したいとのご依頼。
地主さんは、「売却は認めるが、その前に意思確認のために借地人本人と面談をさせてくれ」とのこと。
借地人さんになんとか面談していただき、お互いの意思確認は無事完了。

しかし、買取金額をご提示した段階で問題が起きました。
借地人さんご本人ではなく別の身内の方が、「更地の6割くらいの価格で売れるはずだ!」と価格に難色を示されたのです。

当社は正直な価格をお出ししており、適正かつ現実的な価格である旨、お伝えしましたが、当社よりも高い査定をご提示されたのでしょう。身内の方は別の不動産会社に話を持ち込まれ、まもなく当社との商談は合意のもとに終了いたしました。

しかし、その後かなりの期間が経過しておりますが、売却の話はまったく進んでおらず、せっかく面談でお引き合わせした信頼関係も崩れてしまったようです。

「借地権割合が6:4だから更地の6割の価格で売れる!?」
そんなあいまいな通念にとらわれ、売れるはずの借地権を塩漬けにしてしまった典型的なケースと言えましょう。

こじれパターン ④

中野区  Dさんの場合

もう1人の相続人である弟さんが売却のネックに。
粘り強い説明の結果、借地権の実勢価格をご理解いただきました。

相続した借地権を現金化して相続人の間で分割することを希望されていたDさん。
しかし、もう1人の相続人である弟さんとの話がまとまりません。

それは、実勢価格と大きくかけ離れた誤った借地の評価が原因でした。

単純に「更地価格×借地権割合」=「借地権の価値」、
そう思い込んでいる弟さんは、その金額をベースとした法定相続分をもらわなければ納得できないと売却に猛反対。

Dさんから借地権買い取りの依頼を受けた当社は、相続人双方の間に立ち、権利の調整をすると同時に、地主さんとの間では借地権買い取りの承諾に関して条件面でのさまざまな調整を進めました。

地主さんは、住友林業レジデンシャルが買主となり借地人さんの話をまとめ、かつ新たな借地人さんとの関係も面倒を見てくれるならとご承諾。
後は、相続人双方のわだかまりを解決できるかどうかです。

借地人さんに対しては、借地権売買における価格評価の誤解や現実に借地権を現金化するベストな方法、そしてその適正価格の実態などを粘り強くご説明を続けました。

結果、もう1人の相続人である弟さんもようやく納得され、無事に借地権を現金化し、相続人の間で公平に分け合うことができました。

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