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トラブル事例&解決事例

[17] 9人の地主のうち、1人が認知症に… 借地権は誰に買ってもらえるの?

「じつは、借地権を売りたいと思っています。承諾をもらおうと地主さんと話をしたのですが、なかなか話が進みません。交渉をお願いできますか?」
よくあるケースですが、借地人さんが相談に見えました。
この方が地代を払っている地主さんを訪ね、話をうかがって驚きました。
「いま地主は、法定相続で9人います」
その9人の地主さんたちは、遺産分割をめぐって協議中でした。遺産分割協議が整っていなかったのです。
「私は、借地権を買い戻したいと思っています」
借地権の買い戻しを提案すると、私たちがお話しした地主さん(地代を集金している地主さん/以下地主Aさんという)の意思が確認できました。
それから、地主Aさんを除く8人の相続人の間を回りました。苦労しましたが、7人から「借地権の買い戻しを、地主代表の□□に委任します」という委任を取ることができました。
ただ、残る1人の方が認知症で、委任は取れません。かなりの難問ですが、次のように解決しました。
まず、借地権の買い戻しに合意した8人のうちの地主Aさんを代表として、次の特約を入れた契約を交わしました。
「本契約は、○○氏相続人である□□氏(地主Aさん)への借地権付建物売却のため、第○条にかかわらず、売主(借地人さん)は地主の承諾を取得する責めを負わないものとする。この契約に関し、相続人間で生ずる係争等により、買主に損害が生じても、売主(借地人さん)は損害賠償責任等、一切の責任を、買主および相続人に対して負わないことを売主、買主合意しました」
代表の地主さんに、借地権の買い戻しを委任していない1人の相続人(認知症の方)がいます。
借地権の買い戻しを委任していないこの方から、「合意を得ていない売却だから」と、借地人の契約解除を主張されるおそれがあります。
買主(地主Aさん)はそれを承知している。売主(借地人さん)には一切の責任がない…。
これが、特約を入れた契約の内容になります。
念のため、認知症の地主さんの法定相続人の全員から、地主Aさんの買い戻しに口頭で了解していただきました。

■ POINT

超高齢社会の日本です。今後、借地権や底地の売却・購入で、認知症の借地人さんや地主さんの存在はますますクローズアップされると思います。
加えて、複数の借地権者や地主さんがいるような場合、その処理は経験を積んだプロにとっても難しい案件といえます。

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