地代の値上げと並び、借地人さんが悩むのは「更新料」です。

実は、借地契約の更新に伴う更新料は全国共通ではありません。更新料は、一部地域のローカルルールなのです。

「契約に記載がないけど、更新料は払ったほうがいいのですか？」 不動産取引の慣習として更新料の支払いがある地域の借地人さんから、こう相談されることもあります。

「契約で更新料支払いの取り決めがなければ、法律的には更新料を支払う必要はありません。しかしながら、良好な賃貸借関係を保つためにも地主さんと協議して支払うことも必要な場合もあります」とお答えしております。

「契約には更新をするとは書いてあるが、『更新料を支払う』という項目がない。払わなくても大丈夫だろう」 こう思う借地人さんも、おられるでしよう。

確かに、特約がなければ法律的には更新料を払う必要はありません。 「契約に更新料を支払う旨の合意がなされていない場合、借地人に更新料の支払い義務はない」 多くの判例でも、こうした見解が示されています。

しかし、契約書に更新料のことが書かれていなくても、これまで更新料を支払ってきた借地人さんは少なくありません。

なぜなら、借地人さんとしては、地主さんとの関係を良好に保つ必要があるため。

借地権を売却する場合や建物を建替える場合、地主さんに承諾をもらい、承諾料を支払う必要があります。

契約書に記載がないからといって更新料を支払わないでいると、地主さんとの良好な関係が崩れ、売却や建替えのときに承諾が得られないこともあります。あるいは、承諾はするものの、承諾料が著しく高くなるということも考えられます。

また、契約書に記載がなくても過去に更新料を支払っている事実があれば、当事者間に更新料を支払う合意があったと認めた裁判例もあります。

「これまで更新料を支払っていたけど、契約に更新料支払いの記載はない。もう更新料は支払いたくない。」借地人さんのなかには、そう思う方がいらっしゃるかもしれません。

ただ、地主さんとの関係性を考えると、単に契約書に書いていないからといって支払いを拒否することはお勧めできません。

建替承諾料
借地上の建物を建て替えたいとき、地主に承諾をもらう際に支払う。承諾料の相場は更地価格の２～５％。