地代の値上げと並び、借地人さんが悩むのは「更新料」です。
あとでお話ししますが、契約更新に伴う更新料は全国共通ではありません。
更新料は、一部地域のローカルルールなのです。
「契約に記載がないけど、更新料は払ったほうがいいのですか？」 不動産取引の慣習として更新料の支払いがある地域の借地人さんから、こう相談されることもあります。
「契約書に更新料の記載がなければ、法律的には更新料を支払う必要はありません。しかしながら、良好な賃貸借関係を保つためにも地主さんと協議して支払うことも必要な場合もあります」とお答えしております。
「契約には更新をするとは書いてあるが、『更新料を支払う』という項目がない。払わなくても大丈夫だろう」 こう思う借地人さんも、おられるでしよう。
確かに、特約がなければ法律的には更新料を払う必要はありません。 「契約に更新料を支払う旨の合意がなされていない場合、借地人に更新料の支払い義務はない」 多くの判例でも、こうした見解が示されています。
契約書に更新料のことが書かれていなくても、これまで更新料を支払ってきた借地人さんは少なくありません。
しかし、借地権を売る場合、地主の承諾が必要です。
建物が老朽化して建て替えたい場合も地主に承諾をもらい、建替承諾料を払う必要があります。その承諾料は、状況により様々です。
契約書に更新料の記載がないからといって更新料を支払わないでいると、建て替えや第三者への借地権の売却時に地主さんが承諾しないこともあります。あるいは、承諾はするが、承諾料が著しく高いということが考えられます。
また、契約書に記載がなくても、過去に更新料を支払っている事実などがあれば、裁判などで「更新料の支払いを命じられる」ということもあります。
「これまで更新料を支払っていたけど、契約に更新料のことはない。もう更新料は支払いたくない」 借地人さんのなかには、気が変わる方があるかもしれません。
この場合、過去に払っていた事実などがあれば、裁判で更新料の支払いを命じられる可能性もあります。