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トラブル事例&解決事例

[7] 居住用建物を事業用に転用すると、地代が上がる?

借地上の建物は通常、借地人の名義で登記されています。所有権は借地人にあり、建物をどう使おうと借地人の自由です。
ところが、使い方によっては地代が上がってしまうケースもあります。
たとえば、借地人が、居住用の建物を店舗として貸した場合です。この場合、土地の固定資産税等が上がります。固定資産税が上がると地代も上がることとなります。
「借家には入居者が住んでいますがそのまま、借地権を買ってほしい」 相談に来られた借地人さんは、借地でアパート経営をしていました。
居住用の建物が建っている場合、この方が借りていた借地は200㎡以下であるため、固定資産税は6分の1に軽減され、都市計画税は3分の1まで軽減されます。
この方の場合、借家を居住用として貸していました。ところが、借りた人が建物全部を「自分の事務所」として利用してしまっていました。
部屋を借りていた人が、全部を店舗や事務所として利用すると居住用としては認められません。そうなると小規模宅地の軽減を受けられず、固定資産税等が値上がりすることとなります。やはり、この方の場合も固定資産税が上がりました。
そのような状態のなか、当社は地主さんに「借地人さんが借地権を売りたいと言っているのですが」とうかがいました。
地主さんは、税金が上がったことを理由にまずは地代を上げたいとの要望でした。結果としては、地代を上げるのが先か、売却するのが先かでお互いが歩み寄れず、裁判へ舞台を移し現在も訴訟が継続しています。

■ POINT

建物を居住用以外に使いたい場合、まずは地主さんに相談することです。

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